10.2.08
Financement / les fonds propres
Financement immobilier / Les fonds propres
Le montant du prêt hypothécaire couvre en général 75 à 80 % de la valeur ou du prix d’achat du bien immobilier. Les 20 à 25 % manquant sont donc à votre charge, se sont les fonds propres.
A ceux-ci viennent s’ajouter les frais de mutation (impôt communal, cantonal, frais de notaire), entre 4 et 5 % suivant les cantons.Certains établissements financiers proposent d’ajouter les frais de mutation au prix d’achat et de disposer de 20 % de la totalité. C’est une alternative lorsque vous ne possédez pas assez de fonds propres, mais ce ne sont pas les meilleurs taux du marché.Pour une construction, généralement, les banques englobent les frais de mutation du terrain dans le coût total.
Les fonds propres peuvent être constitués de :
Epargne
Liquidités disponibles sur compte courant, compte épargne ou en espèces. Concernant les comptes épargnes, une limite de retrait mensuelle est fixée, en principe 10'000.-, je vous conseille donc d’effectuer rapidement vos retraits si non vous risquez de verser une surtaxe.
Titres
Vente ou nantissement de titres (actions, obligations, parts de fonds de placement, …)
Financement avec l’aide du 2e pilier
L’ordonnance sur l’encouragement à la propriété du logement (OEPL) vous autorise à utiliser le capital de votre 2e pilier pour financer votre logement. Vous avez alors deux possibilités: soit vous retirez, soit vous mettez en gage le capital disponible auprès de votre caisse de pension. Adressez-vous à votre caisse de pension pour connaître le montant exact du capital disponible de votre 2e pilier.
En cas de versement anticipé
Création de fonds propres par versement anticipé de votre 2e pilier Dans ce cas, vous demandez à votre caisse de pension de verser votre capital disponible, lequel vous servira directement à compléter votre apport personnel en fonds propres. Le capital qui vous est versé doit être déclaré. Cela entraîne une lacune de prévoyance que vous devez être en mesure de compenser à l’aide d’une solution de prévoyance privée. Les impôts que vous aurez à payer sur la somme versée seront calculés indépendamment de vos revenus et ne pourront pas être payés à l’aide du montant prélevé. Cela signifie qu’une somme séparée doit être prévue à cet effet. Ces impôts peuvent représenter jusqu’à 17% de la somme prélevée ( moyenne suisse 10 % ), selon la commune, le canton et l’importance de la somme. La somme prélevée figurera en outre au registre foncier. Il faut s'y prendre suffisamment à l’avance: selon les caisses de pension, le temps nécessaire au versement de l’argent peut être de plusieurs mois.
En cas de retrait de la prestation libre passage ( envisageable )
Le consentement du conjoint est obligatoire.
Le retrait minimum est de 20'000.- et ce tous les 5 ans. Si votre avoir est inférieur à 20'000.-, il est possible, dans certaines caisses de pension, de verser la différence afin de retirer le montant minimum.
Une mention est inscrite dans le registre foncier.
Un impôt est prélevé.
Si vous vendez votre bien, le versement anticipé doit être remboursé et les impôts sont restitués si la demande est déposée dans un délai de 3 ans.
En cas de nantissement ( recommandé )
Le consentement du conjoint est obligatoire.
Une mention est inscrite dans le registre foncier.
Les assurés âgés de plus de 50 ans peuvent obtenir au maximum la prestation de libre passage à laquelle il avait droit à l’âge de 50 ans ou à la moitié de la prestation de libre passage à laquelle ils ont droit au moment du versement.
Financement avec l’aide du 3e pilier
Une police de prévoyance, établi dans le cadre du 3e pilier, peut également être précieuse pour l’achat d’un bien immobilier. Le capital prévoyance constitué peut être utilisé dans ce cas de deux manières différentes: vous prélevez la somme qui vous manque pour couvrir vos besoins en fonds propres. Ou vous mettez ce montant en gage afin d’obtenir une hypothèque plus élevée.
Capital de prévoyance du 3e pilier: versement anticipé ou mise en gage?
Création de fonds propres via le versement anticipé du pilier 3a ( envisageable ).
Vous pouvez retirer prématurément l’argent versé pour votre pilier 3a afin d’acheter un logement personnel. Cela est possible tous les cinq ans. Le capital prélevé de votre pilier 3a doit être déclaré.
Compléter ses fonds propres grâce à une mise en gage ( recommandé ).
Vous pouvez mettre en gage votre assurance-vie 3a en vue d’obtenir une hypothèque plus élevée. Cela vous permet également d’obtenir un financement correspondant à plus de 80% du prix d’achat.
L’avantage pour vous: vous laissez votre argent travailler pour vous, et cela sans payer d’impôts. Possible avec une police Generali qui a un taux d’intérêt favorable et des possibilités de placement attrayantes et garantis dans le cadre de la sélection des fonds qui proviennent des plus grandes banques et des institutions de fonds de placement de Suisse et d’Europe ( Luxembourg, Liechstenstein..)
Prêt d’un proche
Afin d’éviter tout risque de conflit ultérieur, il est indispensable de rédiger un contrat écrit. La durée et le taux d’intérêts du prêt doivent y figurer. Ce taux peut être inférieur à ceux en vigueur.
Les intérêts sont déductibles fiscalement au même titre que les intérêts hypothécaires. Celui qui accorde le prêt doit ajouter ces intérêts à ses revenus imposables.Autre option souvent oubliée : un prêt accordé par l’employeur
Augmentation de la dette hypothécaire d’un proche
Un proche est déjà propriétaire et a amorti une partie de sa dette. Nous pouvons augmenter le prêt et ainsi obtenir du cash disponible pour vos fonds propres, sans que cette tierce personne soit lésée, au contraire. Vous vous chargez de payer les intérêts supplémentaires.
Le prêteur indiquera sur sa déclaration d’impôts un revenu supplémentaire (vos paiements) et pourra déduire la totalité des intérêts, nous équilibrons ainsi l’impôt sur le revenu. Quant à la fortune, la dette est plus importante donc les impôts seront réduits.
Terrain à bâtir et travaux personnels
Dans le cadre d’une construction, vous avez recours à deux moyens supplémentaires d’obtenir des fonds propres.Le terrain à bâtir dont vous êtes déjà propriétaire par achat, donation, avance d’hoirie ou autres. Le prix d’achat ou la valeur marchande du dit terrain sera retenu comme fonds propres.Les travaux personnels effectués dans votre maison.
Conseils et stratégies
Vous disposez de plus de 20% de fonds propres et vous désirez les investir sur votre bien immobilier pour diminuer la dette et les intérêts hypothécaires.
Si les taux d’intérêts hypothécaire sont élevés, c’est un bon raisonnement. Actuellement ( 2005 ), les taux sont historiquement bas. En diminuant la dette, vous diminuer les intérêts comme évoquer précédemment. En conséquence, la valeur locative sera plus importante que les intérêts débiteurs, donc vos impôts augmenteront.La stratégie à adopter est de garder une dette maximum, afin de déduire le plus d’intérêts de votre revenu imposable,ce qui diminura votre charge fiscale, vos impôts !. Le surplus de fonds propres sera investi à un rendement garanti qui peut être inférieur au taux hypothécaire. A terme, les intérêts composés du placement couvriront les intérêts débiteurs de l’augmentation de la dette.
Le montant du prêt hypothécaire couvre en général 75 à 80 % de la valeur ou du prix d’achat du bien immobilier. Les 20 à 25 % manquant sont donc à votre charge, se sont les fonds propres.
A ceux-ci viennent s’ajouter les frais de mutation (impôt communal, cantonal, frais de notaire), entre 4 et 5 % suivant les cantons.Certains établissements financiers proposent d’ajouter les frais de mutation au prix d’achat et de disposer de 20 % de la totalité. C’est une alternative lorsque vous ne possédez pas assez de fonds propres, mais ce ne sont pas les meilleurs taux du marché.Pour une construction, généralement, les banques englobent les frais de mutation du terrain dans le coût total.
Les fonds propres peuvent être constitués de :
Epargne
Liquidités disponibles sur compte courant, compte épargne ou en espèces. Concernant les comptes épargnes, une limite de retrait mensuelle est fixée, en principe 10'000.-, je vous conseille donc d’effectuer rapidement vos retraits si non vous risquez de verser une surtaxe.
Titres
Vente ou nantissement de titres (actions, obligations, parts de fonds de placement, …)
Financement avec l’aide du 2e pilier
L’ordonnance sur l’encouragement à la propriété du logement (OEPL) vous autorise à utiliser le capital de votre 2e pilier pour financer votre logement. Vous avez alors deux possibilités: soit vous retirez, soit vous mettez en gage le capital disponible auprès de votre caisse de pension. Adressez-vous à votre caisse de pension pour connaître le montant exact du capital disponible de votre 2e pilier.
En cas de versement anticipé
Création de fonds propres par versement anticipé de votre 2e pilier Dans ce cas, vous demandez à votre caisse de pension de verser votre capital disponible, lequel vous servira directement à compléter votre apport personnel en fonds propres. Le capital qui vous est versé doit être déclaré. Cela entraîne une lacune de prévoyance que vous devez être en mesure de compenser à l’aide d’une solution de prévoyance privée. Les impôts que vous aurez à payer sur la somme versée seront calculés indépendamment de vos revenus et ne pourront pas être payés à l’aide du montant prélevé. Cela signifie qu’une somme séparée doit être prévue à cet effet. Ces impôts peuvent représenter jusqu’à 17% de la somme prélevée ( moyenne suisse 10 % ), selon la commune, le canton et l’importance de la somme. La somme prélevée figurera en outre au registre foncier. Il faut s'y prendre suffisamment à l’avance: selon les caisses de pension, le temps nécessaire au versement de l’argent peut être de plusieurs mois.
En cas de retrait de la prestation libre passage ( envisageable )
Le consentement du conjoint est obligatoire.
Le retrait minimum est de 20'000.- et ce tous les 5 ans. Si votre avoir est inférieur à 20'000.-, il est possible, dans certaines caisses de pension, de verser la différence afin de retirer le montant minimum.
Une mention est inscrite dans le registre foncier.
Un impôt est prélevé.
Si vous vendez votre bien, le versement anticipé doit être remboursé et les impôts sont restitués si la demande est déposée dans un délai de 3 ans.
En cas de nantissement ( recommandé )
Le consentement du conjoint est obligatoire.
Une mention est inscrite dans le registre foncier.
Les assurés âgés de plus de 50 ans peuvent obtenir au maximum la prestation de libre passage à laquelle il avait droit à l’âge de 50 ans ou à la moitié de la prestation de libre passage à laquelle ils ont droit au moment du versement.
Financement avec l’aide du 3e pilier
Une police de prévoyance, établi dans le cadre du 3e pilier, peut également être précieuse pour l’achat d’un bien immobilier. Le capital prévoyance constitué peut être utilisé dans ce cas de deux manières différentes: vous prélevez la somme qui vous manque pour couvrir vos besoins en fonds propres. Ou vous mettez ce montant en gage afin d’obtenir une hypothèque plus élevée.
Capital de prévoyance du 3e pilier: versement anticipé ou mise en gage?
Création de fonds propres via le versement anticipé du pilier 3a ( envisageable ).
Vous pouvez retirer prématurément l’argent versé pour votre pilier 3a afin d’acheter un logement personnel. Cela est possible tous les cinq ans. Le capital prélevé de votre pilier 3a doit être déclaré.
Compléter ses fonds propres grâce à une mise en gage ( recommandé ).
Vous pouvez mettre en gage votre assurance-vie 3a en vue d’obtenir une hypothèque plus élevée. Cela vous permet également d’obtenir un financement correspondant à plus de 80% du prix d’achat.
L’avantage pour vous: vous laissez votre argent travailler pour vous, et cela sans payer d’impôts. Possible avec une police Generali qui a un taux d’intérêt favorable et des possibilités de placement attrayantes et garantis dans le cadre de la sélection des fonds qui proviennent des plus grandes banques et des institutions de fonds de placement de Suisse et d’Europe ( Luxembourg, Liechstenstein..)
Prêt d’un proche
Afin d’éviter tout risque de conflit ultérieur, il est indispensable de rédiger un contrat écrit. La durée et le taux d’intérêts du prêt doivent y figurer. Ce taux peut être inférieur à ceux en vigueur.
Les intérêts sont déductibles fiscalement au même titre que les intérêts hypothécaires. Celui qui accorde le prêt doit ajouter ces intérêts à ses revenus imposables.Autre option souvent oubliée : un prêt accordé par l’employeur
Augmentation de la dette hypothécaire d’un proche
Un proche est déjà propriétaire et a amorti une partie de sa dette. Nous pouvons augmenter le prêt et ainsi obtenir du cash disponible pour vos fonds propres, sans que cette tierce personne soit lésée, au contraire. Vous vous chargez de payer les intérêts supplémentaires.
Le prêteur indiquera sur sa déclaration d’impôts un revenu supplémentaire (vos paiements) et pourra déduire la totalité des intérêts, nous équilibrons ainsi l’impôt sur le revenu. Quant à la fortune, la dette est plus importante donc les impôts seront réduits.
Terrain à bâtir et travaux personnels
Dans le cadre d’une construction, vous avez recours à deux moyens supplémentaires d’obtenir des fonds propres.Le terrain à bâtir dont vous êtes déjà propriétaire par achat, donation, avance d’hoirie ou autres. Le prix d’achat ou la valeur marchande du dit terrain sera retenu comme fonds propres.Les travaux personnels effectués dans votre maison.
Conseils et stratégies
Vous disposez de plus de 20% de fonds propres et vous désirez les investir sur votre bien immobilier pour diminuer la dette et les intérêts hypothécaires.
Si les taux d’intérêts hypothécaire sont élevés, c’est un bon raisonnement. Actuellement ( 2005 ), les taux sont historiquement bas. En diminuant la dette, vous diminuer les intérêts comme évoquer précédemment. En conséquence, la valeur locative sera plus importante que les intérêts débiteurs, donc vos impôts augmenteront.La stratégie à adopter est de garder une dette maximum, afin de déduire le plus d’intérêts de votre revenu imposable,ce qui diminura votre charge fiscale, vos impôts !. Le surplus de fonds propres sera investi à un rendement garanti qui peut être inférieur au taux hypothécaire. A terme, les intérêts composés du placement couvriront les intérêts débiteurs de l’augmentation de la dette.
